Приобретательная давность на недвижимое имущество практика

Содержание

Судебная практика по приобретательной давности на квартиру

Приобретательная давность на недвижимое имущество практика

Приобретательная давность на квартиры и другое недвижимое имущество — это вопрос, которым задаются многие граждане, длительное время использующие имущество, при этом, не имея на него юридических прав.

Для многих данная тема является непонятной, это не странно, ведь приобретательная давность — это достаточно сложный и непохожий на другие процесс перехода имущества в собственность фактическому владельцу, который распоряжается имуществом, не имея на то полноценных законных прав.

Подобный способ перехода права собственности очень неоднозначен, ведь с одной стороны, часто — это единственный способ доказать справедливость, а с другой стороны — это отличный способ получения прав на собственность для мошенников.

Давайте попробуем детально разобраться в данном вопросе и узнаем, что собой представляет приобретательная собственность, на основе каких законодательных документов проходит процесс перехода права собственности, а также ознакомимся с судебной практикой по данному вопросу.

Ни для кого не секрет, что получить в пользование имущество можно купив его, обменяв, а также получив в подарок или наследство. В любом из этих случаев, все предельно понятно, и с процедурой перехода, так или иначе, знаком каждый. Все делается на основе ряда документов, которые разными способами переходят от одного владельца к другому.

Но существует и другой способ получения права на недвижимость – приобретательная собственность. Подобный вариант возможен, если гражданин открыто владел каким-либо имуществом на протяжении длительного времени. По истечению определенного срока, этот человек может стать полноправным владельцем имущества.

Существует и ряд условий, которые обязательно должны соблюдаться, чтобы действительно можно было получить права на квартиру:

  • Добросовестное отношение к имуществу. Человек, проживающий в квартире, должен добросовестно относиться как к самому помещению, так и к имуществу, находящемуся в нем. Но что собой представляет хорошее отношение, вопрос остается открытым. Чаще всего, все опирается на чистоту, порядок, наличие ремонта, условия жизни, квитанции за уплату коммунальных платежей, а также положительные отзывы соседей;
  • Непрерывность пользования. Говоря о квартире, человек должен постоянно в ней проживать. Конечно, он может отлучаться на некоторое время из-за различных причин. Но, все же, если бросить квартиру на длительный период, получить на нее права не выйдет;
  • Открытость пользования. Семья, родственники, друзья и прочие заинтересованные лица должны знать о том, что человек использует имущество на протяжении всего периода времени. Это необходимо для того, чтобы доказать, что заинтересованные лица были не против подобного варианта.

И все же самым главным условием является то, что владеть имуществом человек должен как собственным. То есть он не должен его попросту хранить, а должен полноценно использовать.

Допустим, гражданин заключил договор найма с собственником. После его смерти, наследника не нашлось, а на протяжении всего времени, наниматель проживал и использовал имущество как свое жилье. В таком случае, он имеет полное право претендовать на переход права собственности к нему.

Вся информация о вопросе приобретательной давности отражена в ст. 234 Гражданского кодекса. Именно на основании ее текста выносятся судебные решения по данному вопросу.

Рассмотрим основные моменты, которые указаны в данной статье:

  • Человек, который использует имущество как свое собственное, может оформить на него законные права, если прошел определенный срок. Для недвижимого имущества (в том числе, квартиры), это срок 15 лет, для другого имущества — 5 лет;
  • Право собственности на такое имущество наступает с момента государственной регистрации имущества. Сразу после получения документов о регистрации права собственности, человек становится владельцем и может полноправно распоряжаться данным имуществом. Подобное правило распространяется только на имущество, для права владением которым необходима государственная регистрация;
  • Пока свидетельство о регистрации права собственности не получено, юридический владелец имущества может отстаивать свои права;
  • В случае, когда имуществом владел один человек, а после смерти — его наследник, то срок не обнуляется. Рассмотрим пример: отец проживал в квартире 8 лет, а после его смерти, в нее переехал его сын. При этом прав на квартиру ни у того, ни у другого не было. Заявить права на квартиру сын может уже по истечении оставшихся 7 лет, которые он проживал на данной жилплощади;
  • Если имущество было изъято у гражданина на основании статей 301 и 305 ГК РФ, то срок приобретательной давности начнется только после окончания срока исковой давности.

Приобретательная давность на недвижимое имущество

Следует понимать, что получить право на имущество может только гражданин, который не имеет на имущество других прав. Например, если речь идет о договоре найма, договоре аренды или ренте, получить права на основе приобретательной давности не представляется возможным.

При этом нужно знать, что гражданин, владеющий имуществом, должен доказать факт пользования им в суде. Помимо этого, юридический владелец должен отсутствовать, либо он может просто не проявлять никакого интереса к имуществу.

Приобретательная давность не применяется в случаях, когда жилплощадь была занята самовольно, без ведома хозяина. Здесь речь идет об одном из главных условий владения – открытость.

В случаях, когда имущество находится в долевой собственности, новый собственник может претендовать только на определенную долю, которая оказалась никому, кроме него, не нужной.

Сроки приобретательной давности

Как уже говорилось ранее, в соответствии с действующим законодательством, существует два варианта:

  • 5 лет владения для движимого имущества;
  • 15 лет владения для недвижимого имущества. Но стоит помнить, что по истечении 15 лет, владелец имеет право в течение искового срока давности вернуть себе жилье. Данный срок приравнивается к 3 годам, а значит, ждать придется не менее 18 лет.

Также важно знать, что приобретательная давность на муниципальное и государственное имущество вступила в силу только с 1990 года, а значит, предыдущий срок владения не учитывается. Хотя это, скорее, формальность, ведь прошло уже намного больше 18 лет, и это означает, что заявлять права на данный вид имущества можно, начиная с 2008 года.

Практика судебных решений по приобретательной давности на квартиру

Главным документом, на основе которого принимаются решения в суде по данному вопросу, является Гражданский кодекс Российской Федерации.

Подавать исковое заявление в суд может любой гражданин, который владел имуществом определенный срок, согласно всем правилам и нормам, прописанным в законодательстве.

В данном случае, ответчиком по иску будет владелец имущества. После подачи иска, он будет оповещен о заседании по данному вопросу.

Не редки случаи, когда человек, владеющий имуществом, не знает собственника, а соответственно не знает, кто будет являться ответчиком по данному делу.

Также после подачи иска, государственные органы должны постараться найти ответчика, изучив документы на недвижимость. Бывает так, что ответчика уже давно нет в живых, он может числиться без вести пропавшим или просто он может проживать в другой стране и не проявлять никакого интереса к недвижимости.

Считается, что ответчик не проявляет интереса в том случае, если получив уведомление о судебном заседании, он его игнорирует.

Теперь разберемся с тем, кто же такие государственные регистраторы. Согласно действующему законодательству, бесхозное имущество должно переходить в муниципальную или государственную собственность, а после — к новому владельцу. Государственные регистраторы — это люди, которые и занимаются данной процедурой.

Но при этом подобные процедуры с переводом собственности проводить не обязательно. Связано это с тем, что в Гражданском кодексе четко прописано, что человек, непрерывно владеющий имуществом как собственным и поддерживающий его в надлежащем состоянии, может стать полноправным собственником.

Как уже говорилось ранее, существует всего одна статья, которая регулирует данный вопрос. Но подобной информации часто недостаточно, и для многих она остается непонятной.

Для таких случаев, есть несколько положений, которые были приняты Высшим Арбитражным судом:

  • Владение является добросовестным, если гражданин, владеющий имуществом, изначально не знал о том, что имущество может стать его собственностью. То есть если человек проживал в квартире и заботился о ней не с целью ее получения, подобное отношение можно назвать добросовестным. Например, если человек сделал капитальный ремонт и оплатил все коммунальные платежи только перед судом, подобное отношения нельзя назвать добросовестным, а значит, рассчитывать на право собственности не следует;
  • Непрерывным считается владение, если человек пользовался имуществом на протяжении всего срока приобретательной давности. При этом если он покидал помещение по независящим от него причинам, срок не обнуляется. Подобных причин может быть множество, например, квартира могла какое-то время быть спорным имуществом, могла быть опечатана и так далее. Подобные обстоятельства не прерывают срок приобретательной давности, вне зависимости от их длительности;
  • Открытость владения признается в том случае, если человек не скрывал факта владения имуществом от других. При этом стоит понимать, что принятие стандартных мер по сохранению имущества не считается чем-то незаконным;
  • Владение имуществом как своим собственным означает то, что человек владел им не по договору. То есть фактически все происходило ровно так, как если бы он был полноправным владельцем.

Следует сказать, что подавать иск необходимо в районные суды по месту расположения объекта недвижимости. Районные суды являются первой инстанцией.

Самая главная задача истца — доказать факт владения имуществом на протяжении 15 лет как своим собственным. То есть истец должен владеть имуществом не по договору, а также должен рассказать суду, при каких обстоятельствах имущество перешло к нему. Если эти обстоятельства не противоречат закону, и все формальности были соблюдены, иск будет удовлетворен.

Читайте также  Порча чужого имущества статья УК РФ

Обратить внимание стоит и на государственную пошлину, которую придется заплатить обязательно. Размер ее не является фиксированным, а зависит от рыночной стоимости объекта недвижимости. Чем больше стоимость, тем больше и размер государственной пошлины.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/sudebnaya-praktika-po-priobretatelnoj-davnosti-na-kvartiru.html

Приобретательная давность на недвижимое имущество: судебная практика

Приобретательная давность или давность владения, это один из способов получения права собственности на имущество.

Приобретательная давность имеет важное значение для включения в экономику неучтенных и бесхозяйных объектов недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Нормативная база

В ГК РФ (статья 234) содержит правила обретения права собственности по приобретательной давности.

На этом основании физические и юридические лица вправе оформить в собственность объекты, не принадлежащие им, но открыто используемые в добросовестном владении более 15 лет без перерывов.

Право собственности появляется после государственной регистрации, осуществляемой уполномоченными органами по заявлению лица, подтвердившего факт приобретательной давности в судебном разбирательстве.

В таком порядке можно заявить права на:

  • Бесхозяйную недвижимость;
  • Не востребованные собственником объекты.

Как правило, такой способ получения прав собственника характерен для неоформленных в законном порядке договорных и наследственных отношений.

Причем право на защиту своих имущественных прав давностный владелец получает уже до наступления срока официального оформления титула собственника.

Так как, он имеет возможность виндикации – возвращения недвижимости от незаконного владельца через суд.

Условия применения

Стать собственником на основании приобретательной давности реально только при соблюдении совокупности специальных условий владения:

  1. Добросовестность означает, что владелец не располагает сведениями (и не имеет такой возможности), исключающими законные основания для обретения собственности. Владелец должен получить объект недвижимости легитимно, основываясь на воле предыдущего собственника. По сложившейся практике не относится к добросовестным приобретателям субъект, который в момент завладения помещением мог при должной осмотрительности выяснить, является ли лицо, передавшее ему имущество, законным собственником.
  2. Открытость признается таковой, если владелец не предпринимает попыток скрыть факт владения. Например, в ситуации с жилым помещением о владельце имеют сведения коммунальные службы, управляющая организация, соседи. Однако, стоит отметить, что необязательно специально распространять информацию о владении, вполне достаточно, чтобы данная информация не утаивалась и была общедоступна. Более того, открытости владения не препятствует сдача недвижимости во временное пользование третьим лицам.
  3. Длительность должна составлять не менее 15 лет.
  4. Непрерывность предполагает, что необходимый для признания права пятнадцатилетний срок не прекращался на всем его протяжении. При этом к прекращению этого срока не относятся случаи, когда объект недвижимости находился в незаконном владении другого лица и был возвращен судом по иску давностного владельца или предоставлялся во временное владение иным лицам. Также период владения не прерывается, когда возникают отношения правопреемства.
  5. Владение недвижимостью как собственной исключает ситуации, когда оно осуществляется на основании договора, заключенного с собственником объекта и не предполагающего переход титула (арендные сделки, наем, безвозмездное пользование). Если же гражданин сначала пользовался помещением в соответствии с таким договором, но далее утратил это право, например, вследствие прекращения действия договора, но продолжал владение уже без какого-либо основания, то возможность применения приобретательной давности сохраняется.

Читайте статью, как правильно выбрать квартиру для покупки тут.

Когда не применяется?

При обобщении судебных решений и детальном рассмотрении норм действующего законодательства очевидно, что в большинстве случаев приобретательную давность нельзя использовать:

  • При легализации самовольных построек (получить право собственности на такие объекты возможно лишь в случаях, предусмотренных статьей 222 ГК РФ);
  • Когда права на недвижимость возможно оформить только с соблюдением особых процедур (например, приватизация);
  • В ситуациях самовольного занятия объекта недвижимости;
  • В оформлении прав на часть общего имущества участником общей долевой собственности.

Следует отметить, что число позитивных судебных решений (подтверждающих право собственности заявителя на основании приобретательной давности) весьма незначительно.

Этот факт обусловлен длительностью необходимого срока владения и сложностью в доказывании.

Порядок подтверждения

Поскольку приобрести право собственности в силу приобретательной давности можно только на основании решения суда, давностный владелец должен обратиться с иском к прежнему собственнику, а если таковой не известен, то написать заявление об установлении факта владения имуществом в соответствии с условиями, необходимыми для приобретательной давности.

В каких случаях суд признает право собственности по приобретательной давности? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

На давностного владельца возлагается обязанность по доказыванию всех фактов, подтверждающих соблюдение условий приобретательной давности.

Доказательства, подтверждающие открытость и непрерывность владения:

  1. Документы, касающиеся предоставления и оплаты коммунальных услуг;
  2. Договор охраны недвижимости;
  3. Свидетельские показания;
  4. Документация по капитальному и текущему ремонту;
  5. Договор передачи объекта недвижимости в аренду или иное временное владения третьим лицам.

Судебный акт, вынесенный в пользу давностного владельца, является правоустанавливающим документом, без которого нельзя осуществить государственную регистрацию права и внесение соответствующих сведений в госреестр прав на недвижимость.

Если вы хотите узнать, налог с продажи — как продать квартиру, полученную по наследству, советуем вам прочитать статью.

Исковое производство

В рамках искового производства дела, связанные с приобретательной давностью, рассматриваются в арбитражных и гражданских судах.

Иск в арбитраж подается, если стороны занимаются предпринимательской или иной коммерческой деятельностью, прочие дела рассматриваются районными (городскими) судами, а если цена иска менее 50 тысяч рублей – мировым судьей.

Ответчиком в таких спорах выступает номинальный собственник недвижимости, в отношении которой истец осуществляет давностное владение.

В качестве ответчика могут привлекаться физические лица, организации, органы местного самоуправления.

Цена иска определяется исходя из стоимости спорного объекта недвижимости (в большинстве случаев применяется кадастровая стоимость).

В свою очередь, в зависимости от цены иска дифференцируются ставки госпошлины (от 4 до 0,5%), размер которой может варьироваться от 400 рублей до 60 тысяч.

Непосредственно в тексте иска должна содержаться информация:

  • О дате, с которой истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет имуществом, не являясь при этом его собственником;
  • Об обстоятельствах приобретательной давности и доказательствах соблюдения необходимых условий;
  • Об обстоятельствах, подтверждающих факт правопреемства (в случае присоединения сроков владения);
  • Об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер).

К иску прилагаются документы:

  1. На объект недвижимости;
  2. Подтверждающие соблюдение условий приобретательной давности;
  3. О цене иска (расчеты, справки о кадастровой стоимости);
  4. Об оплате госпошлины;
  5. Содержащие иные сведения о притязаниях истца.

Заявление об установлении факта

Признание права собственности на помещение, которое не находится в чьей-либо собственности (бесхозяйная недвижимость) подтверждается в рамках особого судопроизводства на основании заявления давностного владельца о признании факта, имеющего юридическое значение (приобретательной давности).

Предлагаем вам скачать образец заявления об установлении факта владения имуществом в течение срока приобретательной давности: Скачать бланк.

К судебному делу, как правило, привлекается орган власти соответствующего муниципального образования (третье лицо).

За исключением отдельных процессуальных особенностей требования к документации и доказательственной базе, расчету госпошлины аналогичны требованиям, предъявляемым к исковому производству.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/priobretatelnaya-davnost-na-nedvizhimoe-imushhestvo-praktika/

Приобретательная давность на недвижимое имущество: практика применения

Здравствуйте, уважаемые читатели!

В этой статье мы поговорим о таком основании приобретения права собственности, как приобретательная давность. Многих особенно волнует приобретательная давность на недвижимое имущество. Практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов выработала некоторые правовые позиции, которые следует учитывать.

Основные правила закреплены в ст. 234 ГК РФ. Что касается практики ее применения, то руководящие разъяснения даны в п. 15 — 21 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Именно его положения мы и рассмотрим в этой статье.

Рассмотрение практики рассмотрения конкретных споров заняло бы очень много места, поэтому здесь коснемся только указанного Постановления Пленума №10/22. Однако, в конце статьи я дам подборку судебной практики по этому вопросу для изучения.

  • Общие положения
  • Добросовестность давностного владения
  • Открытость владения
  • Непрерывность владения
  • Владение имуществом как своим собственным
  • Порядок признания права собственности в порядке приобретательной давности
  • Общие положения

    Сперва, как обычно, обратимся к норме закона.

    В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

    Приобретательная давность — это исключительный, даже экстраординарный, способ приобретения права собственности. Он необходим для исключения ситуаций, когда объект гражданских прав просто выпадает из оборота поскольку нет собственника. Хотя есть фактический обладатель, владелец.

    Владение в гражданском праве России рассматривается как фактическое обладание вещью, господство над ней, что создает возможность непосредственно воздействовать на нее.

    Оно может быть элементом права собственности, а может быть самостоятельным институтом. В нашем случае как раз имеет место последний вариант. Имеется факт обладания вещью, но отсутствует право на нее.

    Чтобы такие ситуации не влияли негативно на гражданский оборот в законе и было предусмотрено правило о возможности признания права собственности за давностным владельцем — т. е.

    владельцем, фактически обладающим вещью на протяжении определенного срока.

    Сейчас этот срок составляет пять лет для движимого имущества и пятнадцать лет для недвижимого. Также в абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ закреплено, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у давностного владельца с момента такой регистрации.

    Приобретение права собственности по ст. 234 ГК РФ на движимые вещи не очень распространено. Чаще в порядке приобретательной давности пытаются получить право собственности на недвижимое имущество — здания, помещения и земельные участки.

    Из-за экстраординарности способа признание права собственности за давностным владельцем возможно только при одновременном наличии четырех обстоятельств:

    1. добросовестность владения;
    2. открытость владения;
    3. непрерывность владения;
    4. владением вещью как своей собственной.
    Читайте также  Какие имущественные права имеет ребенок

    Юридический состав сложный. каждого из них разъяснено в п. 15 Постановлении Пленума № 10/22. Рассмотрим отдельно каждый элемент.

    Добросовестность давностного владения

    Согласно п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

    Такое понимание добросовестности является традиционным для вещного права и судебная практика его придерживается. Со знанием или, наоборот, незнанием определенного факта закон связывает наступление определенных юридических последствий.

    Если в момент получения имущества лицо считает, что получило его в собственность, хотя это в действительности не так, и не должно было предполагать иного,  тогда владение признается добросовестным. Например, договор об отчуждении недвижимого имущества подписало неуправомоченное лицо. Или имел место порок формы соглашения.

    Но если приобретатель имел возможность проявить осмотрительность и проверить полномочия лица, совершающего сделку, проверить является ли он собственником, тогда он не является добросовестным.

    Добросовестность возможна и в случае, если владелец осознает, что собственником не является, но не знает и не может знать настоящего собственника. Это, как правило, случай завладения бесхозяйной вещью.
    Нужно четко понимать, что добросовестность определяется на момент получения владения. В будущем владелец может узнать, что на самом деле имущество ему передано не в собственность, но это не делает владение недобросовестным.

    Более того, в силу п. 2 ст. 234 и п. 17 Постановления Пленума № 10/22 он имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.

    Раскрыть элемент добросовестности еще более подробно не представляется возможным, поскольку это субъективная категория. Факт добросовестного или недобросовестного владения устанавливается судом с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Если посмотреть судебную практику, то можно найти очень интересные позиции.

    Открытость владения

    В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

    Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.

    Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.

    Владение не признается открытым, если владелец всячески умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения.

    Непрерывность владения

    Из разъяснений вышеупомянутого Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

    Тут Пленум дал несколько пояснений по поводу некоторых ситуаций.

    Во-первых, не прерывает владение его временная утрата, если был удовлетворен иск давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

    Во-вторых, передача имущества во временное владение другого лица также не прерывает давностное владение. Если имущество передается в аренду, то прерывания здесь нет.

    Наконец, в-третьих, не наступает прерывания срока не происходит, если новый владелец является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца. Например, если давностный владелец умер, когда срок владения жилым помещением составил 10 лет, то наследнику достаточно владеть им 5 лет перед тем, как идти в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности (универсальное правопреемство).

    То же самое правило действует в отношении юридических лиц. Если первоначальный владелец-юридическое лицо владело 10 лет зданием, а потом оно было передано другому юридическому лицу, образовавшемуся в результате выделения (сингулярное правопреемство), то последнему нужно владеть имуществом еще 5 лет.

    Еще один важный вопрос — с какого момента начинает течь срок давностного владения? Обычно с момента возникновения владения.

    Но есть оговорки.

    Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

    Если вещь можно было истребовать у давностного владельца с помощью виндикационного иска, то срок начинает течь не ранее момента истечения исковой давности по нему.

    Это случай, когда владелец становится давностным даже в случае его недобросовестности. На это указывает п. 18 Постановления Пленума № 10/22 — п. 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 этой же статьи.

    Если собственник подал иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация), но ему было отказано на основании пропуска срока исковой давности, с момента ее истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

    Наконец, согласно п. 16 Постановления Пленума № 10/22 течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества, в т. ч. и недвижимого, может начаться не ранее 01.07.1990.

    Владение имуществом как своим собственным

    Это последнее обстоятельство, которое должно быть установлено для признания права собственности в силу приобретательной давности.

    В п. 15 Постановления Пленума № 10/22 указано, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

    Если владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.), то ст. 234 ГК РФ применению не подлежит.

    Даже если договор был оспоримым, это не имеет значения. Если у имущества был собственник и было лицо, владевшее имуществом, например, по договору аренды, и последнее осознавало этот факт, то нормы о приобретательной давности не применяются.

    Вовсе необязательно, чтобы договор был гражданско-правовым. Если имущество предоставлено лицу по трудовому договору, то последствия те же самые.

    Здесь главное, что лицо осознает передачу ему на определенных условиях имущества, имеющего собственника.

    Порядок признания права собственности в порядке приобретательной давности

    Теперь от самого юридического состава рассмотрим некоторые процессуальные вопросы.

    Право собственности в порядке приобретательной давности признается в судебном порядке. Если лицо считает, что стало собственником на этом основании, оно вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

    Ответчиком выступает прежний собственник имущества. А возможно, что и действующий. Согласно п. 16 Постановления Пленума № 10/22 право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

    Даже если имеется запись в ЕГРП о праве собственности на недвижимость другого лица, возможна подача иска о признании права собственности по данному основанию.

    Бремя доказывания наличия всех четырех элементов юридического состава приобретательной давности ложится на истца, в том числе и добросовестность владения.

    По общему-то правилу, как мы помним, добросовестность участников гражданского оборота предполагается. Но в данном случае исходить нужно не из предположения. Суд должен установить, что в момент получения владения лицо не знало и не должно было знать, что получает имущество не в собственность.

    Что если собственник неизвестен? Такая ситуация не исключена.

    В этом случае в судах общей юрисдикции дело рассматривается уже в порядке особого производства по правилам гл. 28 ГПК. В арбитражных судах — по правилам гл. 27 АПК РФ.

    В суд подается заявление об установлении факта  добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

    Проблемным является приобретение через приобретательную давность права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество. Условием для этого является предварительная его постановка на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности на эту недвижимость.

    Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности (либо об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности) является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

    Я думаю, что у вас то и дело возникали вопросы.

    Для судов каждое дело по признанию права собственности в порядке приобретательной давности превращается в настоящую головоломку. В момент написания этой статьи я сам занимаюсь таким делом. Только мы являемся ответчиками по делу. Хотя бремя доказывания лежит в основном на истце, ответчику от этого легче не становится. От нагромождения разных документов, доводов и обстоятельств голова идет кругом.

    Приобретательная давность очень сложная тема, надеюсь, что моя статья сделала вопрос чуточку понятнее. Для дальнейшего понимания вопроса нужно изучать судебную практику.

    Решил облегчить вам задачу и сделал подборку практики как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции. Чтобы скачать, кликните на кнопку ниже.

    ЗАПАСНАЯ ССЫЛКА

    На это все, спасибо, что дочитали статью до конца! До новых встреч!

    Источник: https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/praktika-primeneniya-norm-po-priobretatelnoy-davnosti-na-nedvizhimoe-imushhestvo.html

    Что такое приобретательная давность

    Если изучать этот вопрос, важно хорошо понимать не только законодательные основы, но и реально сложившуюся судебную практику. Во многих ситуациях именно она служит основным ориентиром для судей при разрешении спорных ситуаций. Юридический смысл понятия, законодательные основы и практика подобных дел – все это подробно рассматривается в статье.

    Что говорит закон

    Суть понятия достаточно простая:

    1. Имеется объект недвижимости (любого вида – квартиры, дома, земельные участки, производственные помещения, офисы и т.п.).
    2. Имеется фактический владелец этого объекта (как частное лицо, так и любые юридические лица – компании, общественные объединения, религиозные организации и т.п.). При этом формально (по документам) он не является собственником недвижимости.
    3. Хотя фактически гражданин или фирма владеют объектом непрерывно на протяжении достаточно большого срока (от 15 лет).

    В таких случаях гражданское законодательство (статья 234 Гражданского кодекса России) предусматривает возможность оформления права собственности на имущество. То есть по сути речь идет о бесплатном приобретении объекта на том основании, что прошло уже достаточно большое количество времени, в течение которого законный владелец (если таковой был) не обнаружен (и не заявил свои права).

    Читайте также  Реализация конфискованного имущества росимущество

    Приобретательная давность распространяется на любое недвижимое имущество, однако только при соблюдении некоторых условий, о чем говорится и в законодательстве, и в выводах судебной практики. Вот основные принципы владения, общие для всех ситуаций (о них напрямую говорится в статье 234 ГК):

    1. Добросовестность.
    2. Открытость.
    3. Непрерывность.

    Добросовестность

    Можно сказать, что приобретательная давность – это один из видов законного приобретения имущества, наряду с более распространенными случаями:

    • покупка квартиры;
    • мена одного объекта на другой;
    • вступление в наследство в соответствии с завещанием (или как прямой наследник по закону);
    • выигрыш в лотерее, акции и т.п.

    При этом имеется в виду, что гражданин (или компания) должны владеть недвижимым имуществом добросовестно – только в этом случае на объект может возникнуть приобретательная давность, о чем говорится в законодательстве, а также в судебной практике.

    Понятие добросовестности было подробно рассмотрено в Постановлении Пленума Верховного Суда за номером 10/22 (оно было сделано совместно с Пленумом тогда еще существовавшего Высшего Арбитражного Суда).

    Суть в юридическом понимании сводится к одновременному соблюдению 2 важных условий:

    1. Когда гражданин или фирма приобретали тот или иной объект, они добросовестно не знали о том, что продавец владеет им на незаконных основаниях (например, действует по поддельной доверенности, которая была профессионально изготовлена нечестным нотариусом).
    2. Наряду с тем, что покупатель не знал об этом, он и не мог знать.

    Таким образом, сами по себе юридические последствия могут наступить не только в связи со знанием факта или его незнанием, но и объективной возможностью/невозможностью знать.

    Формализовать понятие, в законодательстве и судебной практике пока не удается. Это означает, что единых механизмов принятия судебных решений не существует. На самом деле добросовестность была и остается явлением, воспринимаемым субъективно. Если даже лицо действительно приобрело квартиру, ничего не зная о том, насколько честно действует продавец, то доказать факт того, что гражданин и не мог знать о нечестности прежнего владельца, довольно трудно.

    Пример 1. Недобросовестное владение

    Гражданин приобретает земельный участок с обременением (залог в банке), но продавец заведомо представляет неактуальные или подложные документы, в которых подобного факта не содержится.

    С другой стороны, потенциальный покупатель всегда может заказать выписку из ЕГРН (на любой объект), где информация об обременении всегда содержится. К тому же это достоверный источник, в котором всегда содержатся только актуальные сведения обо всех недвижимых объектах.

    В этом случае добросовестность владения может быть поставлена судьей под сомнение.

    Пример 2. Недобросовестное владение

    Гражданин владеет земельным участком, а владелец соседнего участка умирает. Поскольку он был одиноким, сосед начинает обустраивать соседнюю территорию, используя ее для личного подсобного хозяйства. Таким образом, речь фактически идет о присвоении.

    Через некоторое время появляется дальний родственник, который заявляет о своих законных правах.

    Владение также не может быть признано добросовестным, потому что сосед хоть и не знал о наличии наследника, но мог установить этот факт (или по крайней мере, предполагать его).

    Пример 3. Добросовестное владение

    Гражданин приобретает квартиру, совершив все необходимые проверки статуса собственности через выписку из ЕГРН (отсутствие обременения, факт наличия одного собственника, без претензий со стороны родственников и других третьих лиц).

    Однако впоследствии выясняется факт того, что на самом деле прежний владелец вынудил пожилого человека оформить договор дарения, угрожая применением насилия. Сделка дарения официально состоялось.

    В таком случае владение признают добросовестным, потому что покупатель не знал об этом преступном деянии и объективно не мог знать.

    Важно также понимать, что установление добросовестности владения объектом, осуществляется только в тот момент, когда он был приобретен. Например, если факт мошеннических операций с недвижимым имуществом выяснился после его покупки, то добросовестность владения и приобретательная давность на объект может быть признана, что подтверждается и в документах судебной практики.

    Открытость

    Этот принцип достаточно простой – он также описывается в Постановлении Пленума за номером 10/22. Суть в том, что новый владелец не предпринимает никаких мер, чтобы скрыть факт владения имуществом.

    То есть перед законом и всеми заинтересованными лицами он открыто демонстрирует, что владеет и использует недвижимое имущество, на которое со временем у него может возникнуть приобретательная давность (что и подтверждается судебной практикой).

    Категория открытости тоже может быть признана субъективной – во многом такая оценка зависит от мнения судьи, который принимает свое решение на основе внутреннего убеждения (ГПК, статья 194). Как правило, открытость подтверждается исключительно свидетельскими показаниями со стороны:

    • соседей;
    • родственников;
    • близких и друзей.

    Основная проблема доказательной базы состоит в том, что речь идет только о фактическом владении – т.е. подтвердить этот факт документально довольно трудно. Соответственно, необходимо привлекать свидетельские показания, материалы аудио-, фото-, видеосъемки и другие доказательства, которые могут подтвердить сам факт.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. При этом указанное Постановление (пункт 15) отдельно обращает внимание, что если гражданин предпринимает все меры для содержания имущества в нормальном порядке, это означает, что он владеет им открыто.

    Таким образом, уход за землей, содержание квартиры, оплата коммунальных счетов – это основные доказательства того, что факт владения не утаивается от окружающих.

    Судебная практика показывает, что в таких случаях на недвижимое имущество возможно распространить приобретательную давность.

    Непрерывность

    Имущество можно официально узаконить как свою собственность, если владелец фактически пользуется им в течение как минимум 15 лет. Причем пользование объектом в течение всех этих лет срока не должно иметь перерывов. Однако уже упоминавшееся Постановление содержит ряд комментариев в связи с применением принципа непрерывности:

    1. Если в течение фактического срока пользования определенное время владение не продолжалось из-за утраты в связи с подачей иска прежнего владельца. Например, гражданин фактически пользуется землей, но появляется прежний владелец, подает иск, причем иск удовлетворяют. Затем новый владелец подает иск на старого, его тоже удовлетворяют. В итоге все время, которое ушло на судебные тяжбы и передачу имущества, тоже включается в срок владения (оно не утрачивается).
    2. Если гражданин передал в пользование другому лицу участок земли, квартиру или другое недвижимое имущество, на него все равно возможно распространить приобретательную давность – в этих случаях судебная практика стоит на стороне фактического владельца. Обычно усматривается тот факт, что передача объекта в аренду не приносит вреда прежнему собственнику, о котором фактический владелец ничего не знал и не мог знать.
    3. И еще один важный момент – непрерывность не нарушается, если фактический (новый) владелец по отношению к предыдущему является правопреемником:
    • универсальным – т.е. он принимает все наследство (или всю свою долю) целиком, вместе с правами и обязательствами;
    • сингулярным – он принимает только некоторые права и обязательства по наследственному имуществу.

    В последнем случае ситуации можно пояснить на конкретных примерах, с которыми и работает судебная практика. Например, предыдущий собственник владел квартирой в течение 10 лет, затем умер. Его правопреемником выступает наследник, имя которого прописано в завещании. Никаких оговорок по его правам или обязанностям как нового собственника не сделано – т.е. он является универсальным правопреемником.

    Пример 1. Для физических лиц

    Наследник при этом владеет квартирой добросовестно и открыто, однако по каким-то причинам официально не узаконил право собственности. Срок фактического владения – 5 лет. В данном случае нужно складывать 10 лет владения предыдущим человеком и эти 5 лет.

    В итоге можно сказать, что гражданин пользуется недвижимым имуществом в течение 15 лет, поэтому на него возможно распространить приобретательную давность – в ходе судебного заседания на практике возможно доказать, что выполнены все три описанных принципа.

    Пример 2. Для юридических лиц

    Компания на протяжении 10 лет владела помещением, в котором располагались ее офисы. На определенном этапе руководство принимает решение о реорганизации – и это помещение выделяется другому юридическому лицу. Таким образом, новая компания выступает сингулярным правопреемником. Ей достаточно владеть этим помещением еще 5 лет, чтобы впоследствии начать процедуру оформления его в собственность.

    Отсчет срока владения

    Этот важный вопрос также регулируется Постановлением Пленума, однако начальная точка отсчета может быть разной, в зависимости от конкретной ситуации:

    1. Пятнадцатилетний срок непрерывного владения начинается с 1 дня обладания объектом (по факту). В общем случае фактическому владельцу предстоит доказать в суде свои права на недвижимое имущество, которое он предполагает взять в собственность в соответствии с приобретательной давностью – судебная практика показывает, что для этого нужны достаточно веские доказательства. Поэтому доказать, что владение осуществляется именно с этого дня – задача довольно сложная.
    2. Если же объект можно было истребовать по виндикационному иску, то срок начинается с того дня, когда пройдет срок исковой давности (в некоторых случаях – 3 года).
    3. Если же такой иск уже был подан, но принять его судья отказался из-за того, что сроки исковой давности прошли, то срок непрерывного владения все равно начинается после того, как прошла исковая давность.

    Владение объектом как собственностью

    В данном случае имеется в виду, что лицо хотя и не является формальным собственником, но фактически осуществляет владение как таковой. По сути, этот пункт логически вытекает из всех предыдущих – гражданин не скрывает факта владения, приобрел (или присвоил) имущество добровольно, а владеет им уже 15 лет (или более). Соответственно, выполнение всех условий одновременно и означает тот факт, что гражданин стал фактическим собственником.

    Постановление Пленума при этом подчеркивает, что никакого документального отражения факта владения нет – т.е. лицо не составило ранее договор аренды, безвозмездного использования или хранения имущества.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Дела об оформлении права собственности на недвижимое имущество, связанное с приобретательной давностью, считаются в гражданской судебной практике одними из наиболее сложных. Поэтому в большинстве случаев без сопровождения судебного процесса профессиональным юристам выиграть дело будет крайне затруднительно.

    Источник: https://2ann.ru/chto-takoe-priobretatelnaya-davnost/

    Понравилась статья? Поделить с друзьями: